【孤独死があった物件のオーナー様へ】特殊清掃から原状回復までの費用と、次の入居者を迎える5つの秘訣

• 何から手をつければいいのか、全く分からない…。
• 費用は一体いくらかかるのだろうか不安…。
• この先、この部屋はどうなってしまうのか…。

突然の出来事に、お一人で途方に暮れ、夜も眠れないほどの不安を抱えていらっしゃることでしょう。警察の対応が終わり、初めて部屋を目の当たりにした時の衝撃は、言葉に尽くしがたいものがあったかと存じます。

しかし、どうかご安心ください。一つひとつ、然るべき手順を踏んでいけば、必ずこの問題は解決できます。

私は、これまで10年以上にわたり、オーナー様のようなお悩みに数多く向き合ってまいりました。この記事では、専門家としての知識と経験のすべてを注ぎ込み、オーナー様が今抱えていらっしゃる全ての疑問にお答えします。

この記事を読み終える頃には、「問題解決までの道のり」が明確になり、次の一歩を踏み出す勇気を持っていただけるはずです。

第1章：【費用編】特殊清掃と原状回復、総額はいくら？費用の全内訳と相場

まず、オーナー様が最もご不安に思われている「費用」について、具体的に解説します。高額な請求をされないかというご心配もあるかと存じますが、費用の内訳と相場を知ることで、冷静に判断できるようになります。

特殊清掃と原状回復の費用は、大きく分けて「特殊清掃費用」と「原状回復工事費用」の2つで構成されます。 日本少額短期保険協会の調査によると、特殊清掃を含む原状回復費用の平均が約38万円、遺品整理などの残置物処理費用の平均が約23万円というデータがあります。[2][3]

1. 特殊清掃費用の内訳と相場
特殊清掃は、単なるハウスクリーニングとは全く異なります。専門的な技術と装備が必要となるため、費用も特殊なものとなります。

• 汚染物の除去: 血液や体液など、感染症リスクのある汚染物を安全かつ完全に除去します。
• 消臭・消毒: 強烈な腐敗臭を専用の薬剤やオゾン脱臭機などで根元から分解・消臭します。感染症予防のための消毒作業も含まれます。
• 害虫駆除: 現場の状況に応じて発生する害虫を駆除します。
• 遺品整理（残置物処理）: 故人の家財を整理し、搬出・処分します。

【間取り・状況別 特殊清掃費用シミュレーション（目安）】
間取り | 費用（軽度な場合） | 費用（発見が遅れた場合）

1R・1K | 45,000円～|80,000円
1DK | 60,000円～130,000円
1LDK80,000円～ 150,000円

※上記はあくまで基本的な清掃費用の目安です。 汚染が床下や壁の内部にまで及んでいる場合、追加の解体・清掃費用が発生します。[

2. 原状回復工事の費用
特殊清掃後、ニオイや汚染が染みついた内装材は交換が必要です。

• 壁紙（クロス）の張替え: 1㎡あたり1,000円～1,500円
• 床材（フローリング・CF）の張替え: 1㎡あたり3,000円～8,000円
• フルリフォーム: 汚染が建物構造部にまで及ぶ場合、数百万円規模になることもあります。

3. 見積もり以上に請求されないための注意点
悪質な業者を避けるため、以下の点を必ず確認してください。

• 必ず複数の業者から相見積もりを取る。
• 見積書に「作業内容」が具体的に記載されているか確認する。「一式」という表記には注意が必要です。
• 追加料金が発生する可能性について、事前に説明を求める。

コラム：火災保険・施設賠償責任保険は使える？オーナー様がご加入の「施設賠償責任保険」や、故人が加入していた「借家人賠償責任保険」（通常、火災保険に付帯）が適用できる場合があります。これらの保険には、「死亡事故の原状回復費用」**を補償する特約が付いているケースがあるのです。保険証券を確認し、すぐに保険会社へ問い合わせてみましょう。孤独死に対応した保険も近年増えています。

第2章：【法務編】もう悩まない！「告知義務」の正しい知識と対処法

「この部屋は事故物件になるのか？」「次の入居者に、どこまで伝えればいいのか？」これも、オーナー様を悩ませる大きな問題です。ご安心ください。これには国が定めた明確なガイドラインが存在します。

1. そもそも「心理的瑕疵」とは？
心理的瑕疵とは、物件そのものに物理的な欠陥はないものの、「過去にそこで人の死があった」という事実によって、住む人が心理的な抵抗を感じる状態を指します。[2] 宅建業者は、買主・借主に対してこの心理的瑕疵を伝える「告知義務」を負っています。

2. 国土交通省のガイドライン、3つのポイント
2021年に国土交通省が公表したガイドラインにより、判断基準が明確になりました。[4]

• ポイント1：告知が不要なケース
  • 老衰や持病による病死（自然死）
  • 自宅での転倒事故など、日常生活における不慮の事故死
• ポイント2：告知が必要なケース
  • 殺人、自殺、火災による死亡
  • 発見が遅れ、特殊清掃が必要となった孤独死
• ポイント3：告知義務の期間
  • 賃貸借契約の場合、告知義務期間は「概ね3年間」とされています。 この期間を過ぎれば、基本的には告知は不要となります。

今回のケースは「発見が遅れた孤独死」とのことですので、残念ながら告知義務が発生します。

3. 誰に、何を、いつまで伝えるべきか？

• 誰に？：次に入居を希望する方（内見時や契約前）
• 何を？：事件性やプライバシーに配慮しつつ、「前の入居者が室内で亡くなられ、特殊清掃が入った」という事実を客観的に伝えます。
• いつまで？：発見から概ね3年間です。[2]

トラブル防止のため、不動産仲介会社と連携し、「告知書」という書面を用いて説明するのが最も確実です。

第3章：【募集編】事故物件を価値ある物件に変える、入居者募集の戦略

告知義務があると聞くと、「もう誰も借りてくれないのでは…」と悲観的になってしまうかもしれません。しかし、適切な戦略を立てれば、むしろ「価値ある物件」として再生させ、次の入居者を迎えることは十分に可能です。

戦略1：適切な家賃設定 – 周辺相場から何％下げるべきか？
事故物件の家賃は、周辺相場より下げるのが一般的です。死因によっても異なりますが、特殊清掃が入った孤独死の場合、周辺相場の1～3割減が一つの目安となります。例えば、家賃8万円の部屋なら、5.6万円～7.2万円程度に設定します。3年間の告知義務期間が終了した後は、市場の状況を見ながら家賃を元に戻していくことも可能です。

戦略2：不安を払拭するリフォーム – “事故の痕跡”を”魅力”に変える
単なる原状回復に留まらず、付加価値を高めるリフォームを検討しましょう。

• デザイン性の高い壁紙や床材を選ぶ
• 古くなった水回り（キッチン、浴室）を最新のものに交換する
• モニター付きインターホンやスマートロックを導入する

「事故の痕跡」を消すだけでなく、「以前よりも魅力的で安全な部屋になった」と感じてもらうことが重要です。

戦略3：不動産仲介会社との連携術
信頼できる不動産仲介会社は、この局面で最も頼りになるパートナーです。特殊清掃やリフォームの状況、告知内容について正確な情報を共有し、二人三脚で募集戦略を練りましょう。誠実な対応は、必ず担当者にも伝わります。

戦略4：「訳あり物件」専門サイトの活用
近年では、「事故物件」であることを承知の上で、割安な家賃に魅力を感じて部屋を探す人も増えています。そうした層をターゲットにした専門の不動産ポータルサイトを活用するのも有効な手段です。

戦略5：誠実な対応が最大の武器
最終的には、オーナー様の誠実な人柄が、入居希望者に安心感を与えます。「悲しい出来事があったけれど、その分、しっかりと綺麗にし、次の人には快適に暮らしてほしい」という真摯な想いは、必ず伝わります。

まとめ：一人で抱え込まず、まずは専門家にご相談ください

ここまで、費用、法務、そして入居者募集に至るまでの道のりをご説明してきました。
突然の出来事に、どれほどご心痛が深いことか、察するに余りあります。しかし、この記事を読んで、暗闇の中に少しの光が見えたのではないでしょうか。

大切なのは、決して一人で抱え込まないことです。

私たち特殊清掃クリーンマスターは、単に部屋を綺麗にするだけではありません。汚染除去から消臭・消毒、遺品整理、そして原状回復リフォームまで、オーナー様が直面するあらゆる問題をワンストップでサポートいたします。

まずは、今のお気持ちや状況を、私たち専門家にお聞かせください。全国どこでも、24時間365日、ご相談に応じております。お見積もりやご相談は無料です。お電話一本で、問題解決への第一歩が始まります。